沈阳办公楼租赁需求回归低迷，传统行业显现韧性；“沈八条”落地导致“金九”成色不足

仲量联行2020年第三季度沈阳房地产市场回顾

“第三季度，沈阳商业地产市场需求继续回暖，但整体市场信心仍处低位，去化存量仍需时间，因此，业主将持续调整招商策略。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。办公楼市场新增供应放缓，金融、房地产等传统产业释放租赁需求，带动空置率小幅回落；零售市场核心商圈的成熟项目持续吸引品牌布局，新项目开业为苏家屯区域零售市场注入新活力；住宅市场新政落地，商品住宅成交量回落。

优质办公楼

金融行业租赁需求保持稳健。因疫情延迟的需求在上季度集中释放后，本季度市场新增需求回归低迷。尽管市场活跃度在缓慢提升，但新增需求有限，租户退租仍在发生，受退租面积对冲影响，本季度优质办公楼市场仅录得0.7万平方米的净吸纳量。以金融、房地产、专业服务为主的传统产业租户继续成为租赁需求的核心支撑，同时新媒体企业受益于直播经济的火爆而积极扩张。

市场连续三个季度未迎新增供应。因部分办公楼项目推迟入市时间，全市办公楼总量仍保持在347万平方米，较去年同期新增6.7万平方米。尽管新增供应暂缓，但新增需求仍相对疲软，因此整体空置率仅下降0.2个百分点至32.8%。楼宇品质的不同进一步拉大项目表现差异化，高品质项目营运平稳且对优质企业的吸引力日益增强，甲级办公楼市场空置率环比下降0.6个百分点至37%。

租金延续下降趋势。市场去化不及预期削弱了业主的议价能力，致使整体市场租金环比下降1.1%，为65元/平方米/月。甲级办公楼市场波动更为明显，为稳定出租率和吸引新租户，部分业主主动降租，平均租金环比下跌1.2%至80元/平方米/月。

新增供应仍处高位。部分项目延迟交付，加剧了未来12个月的供应压力。预计市场新增供应将超过36万平方米，且主要集中在金廊商圈。供过于求的现状将持续向市场施压，推动全市空置率上行，进一步压低业主方租金预期。沈阳提出建设成为“东北乃至东北亚重要金融中心”的发展目标，预计未来金融企业将持续成为办公楼市场的需求主力，而科技新媒体企业在电商经济的驱动下或将进一步激发需求动能。

优质零售物业

品牌更迭持续。本季度，零售商对市场核心区位的需求保持稳定，部分成熟品牌抓住商场租户调整的时机进驻成熟优质项目。餐饮依旧是拓店的主流业态，凑凑火锅、菜小湘等偏向于单一品类的特色连锁餐饮品牌，以及奈雪的茶、一点点等茶饮品牌积极开拓沈阳市场。美妆、生活方式类集合品牌保持快速增长，完美日记、KKV等开设多家新店。儿童娱乐、儿童教育等业态复工后迅速回暖，带动相关租赁需求。此外，Gentle Monster、73Hours、Sevenbus等时尚及餐饮品牌的首店开业为沈阳市场注入新活力，助力市场回暖。

非核心商圈迎来一个优质零售项目入市。苏家屯苏宁易购广场在本季度开业，带来7.6万平方米新增供应。该项目聚焦周边区域大量居住人口，引入多个自有品牌，填补苏家屯优质零售市场空白。新增供应放量，加之有限的租赁需求未能填补现有空置面积，导致整体市场空置率环比上升0.6个百分点至16.4%。

全市平均租金仍在下行通道。第三季度，全市优质零售物业首层租金录得237元/平方米/月，环比下降1.4个百分点。非核心区位且缺乏精准定位的项目经营风险增加，业主以灵活的租金策略吸引租户进驻，使得整体租金增长乏力。

集中供应继续向市场施压，项目表现或将持续分化。2020年四季度预计市场仍将迎来38万平方米新增供应，带动市场空置率持续上升，租金或将持续承压，各项目将出现较为明显的分化表现。成熟项目不断吸引国内外高端知名品牌进驻，其丰富的运营经验及较强的谈判力或将推动租金水平维持预期。而对于高空置、经营承压的项目，运营商或将表现出更为积极的谈判态度以吸引品牌进驻，租金下探或将持续。“激烈的市场环境将加剧行业优胜劣汰，租户更替趋于频繁。运营稳定、契合消费者需求并具备规模效应的连锁品牌将继续引领优质零售需求市场。” 仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示。

住宅市场

“沈八条”靴子落地，助楼市向稳发展。9月6日，沈阳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知沈房发（2020）14号》，将第二套商品住房首付比例提高至五成，个人住房转让增值税免征年限调整至5年。高旭梅表示：“‘沈八条’的出台意在坚持‘房住不炒’的主基调，引导市场回归理性，受此影响，市场成交量预计将出现萎缩。”

紧缩政策影响下，“金九”成色不足。第三季度，尚未完全释放的积压需求继续释放，市场活跃度持续提升，但9月的新政使市场观望情绪明显升温，导致“金九”成色不足。本季度全市商品住宅成交量约为3.4万套，环比下降22.0%，较去年同期下降39.4%。市场成交均价经历先扬后抑，录得11,728元/平方米，环比上涨5.1%，同比上升16.9%。

土地市场供应维持平稳，成交价上扬。第三季度，土地市场共录得23块住宅用地成交，较上季度略有回落。但多幅核心区位的优质地块推高成交价。截至本季度末，住宅用地成交价环比上升59.2%，录得5,971元/平方米。

预计沈阳商品住宅市场将维持稳中偏紧的主基调。临近年末，开发商回款压力增大或将加快推盘节奏，预计市场供应持续增加。为巩固调控成果，预计沈阳商品住宅市场将维持紧缩。受此影响，市场预期走弱，投机性需求降温，刚需买家将支撑市场需求，但考虑到土地成本的持续增加以及品牌开发商高品质项目的入市，预计沈阳商品住宅市场价格将稳中有升。

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